“一個商業(yè)項目要成功帶動周邊的住宅發(fā)展，開發(fā)商必須有足夠的魄力，這是二線城市本地的開發(fā)商很難做到的。因為你都不知道會不會有住宅跟進來，就要開始規(guī)劃購物中心。”戴德梁行武漢公司總經(jīng)理楊良軍說。他認為，除了從技術上對目標地點的人群做出具體分析，確定他們以后會不會被這個商業(yè)體吸引過來，以及根據(jù)周邊的競爭對手的情況制定競爭策略之外，“開發(fā)商必須對商業(yè)有超前的規(guī)劃，要知道未來是什么”。
　　王健林看到的商業(yè)未來是體驗式的消費。這是他在武漢中央文化區(qū)配置了商業(yè)街、萬達廣場、電影城、漢秀劇場和電影主題樂園這么多項目的原因。
　　“如果從品牌來講，我們的商業(yè)街和萬達廣場里銷售的品牌肯定會有與武廣重合競爭的地方。但你知道，人們?nèi)ノ鋸V，只是單為買東西去的，而他們來到中央文化區(qū)，是來吃飯、看電影、唱歌或者住酒店的。”萬達集團總裁助理兼武漢公司總經(jīng)理王戰(zhàn)峰說。
　　這一套體驗式消費的鏈條正在逐漸完整。今年7月中央文化區(qū)的寫字樓已開始陸續(xù)交付，定位于高端奢侈品購物中心的漢街萬達廣場也已定在9月28日開業(yè)。到明年，還將會有酒店群陸續(xù)開業(yè)，漢秀劇場和電影科技樂園也將會完工。而隨著周圍各項目接近完工并開始參與整個中央文化區(qū)的互動，已經(jīng)以接近獨立商業(yè)體運營兩年的漢街也正在嘗試調整出最佳狀態(tài)。它在經(jīng)歷了開業(yè)期的人流峰值之后，目前穩(wěn)定的日均人流量為3萬至4萬。
　　位于漢街東段的稻香海鮮火鍋已經(jīng)給武漢人帶去一種新的餐飲文化體驗。這家提供早茶的香港茶餐廳會在上午吸引到許多武漢本地人拖家?guī)Э诘貋眢w驗新的“過早”—這是武漢人對吃早餐的一種特殊說法，而在傳統(tǒng)的武漢生活中，熱干面是過早的主角。
　　另一家漢街上經(jīng)常需要排隊等餐的茶餐廳翠華也在準備推出早茶和夜宵的服務。“武漢的消費者的確有著與香港不一樣的飲食文化。”翠華餐廳的負責人對《第一財經(jīng)周刊》說。這家香港上市的茶餐廳公司正在加速擴張內(nèi)地市場，武漢是它在上海之外選擇的第二座城市。為了適應當?shù)厝说目谖叮�這家老牌的港式茶餐廳還特地推出了四川特色菜，以及生滾鍋粥、燒味系列等武漢人更熟悉的港式菜式。而由于武漢的顧客習慣同時點選前菜、主菜、甜品及飲品等不同類別的產(chǎn)品，再加上翠華在內(nèi)地定位為高端餐廳，翠華漢街餐廳的客單價相比香港要高。
　　漢街的商鋪還從去年四季度開始進行了一些微調。萬達商業(yè)管理有限公司武漢區(qū)域公司總經(jīng)理張百鋼發(fā)現(xiàn)，在缺乏與寫字樓、酒店和高端商場呼應的情況下，漢街的人流構成與他們的預期有些差別。“我們原來設定的主流目標客群是白領、私營企業(yè)主、精英人士以及政府官員。但現(xiàn)在40%至50%都是年輕人，并且他們長期固定消費的比例也非常高。”因此，在最初的招商中由于客單價低而被排除的玩偶飾品店Infancy在這之后被重新引入，而側重于攝影體驗的武漢本地影樓品牌薇拉攝影則代替了原來做藝術品銷售的正剛畫廊。
　　在萬達集團今年上半年的工作會議上，王健林宣布將取消萬達廣場直接經(jīng)營的服裝業(yè)態(tài)，將其轉入萬達百貨的體系，并同時在萬達廣場中增加生活服務類業(yè)態(tài)。這被視為萬達在商業(yè)業(yè)態(tài)中拋棄純零售模式，轉型體驗式消費的重要信號。
　　不過張百鋼還沒有打算對漢街上集中的快時尚品牌進行調整。“雖然一次性引入十個快時尚品牌的轟動效應已經(jīng)過去，但這些扎堆出現(xiàn)的快時尚品牌依然具有對客流的吸引力。尤其是每個快時尚品牌的消費者其實都有細微的差別，這些人現(xiàn)在都可以匯集到漢街上來。”
　　王戰(zhàn)峰和張百鋼這幾天正在忙著籌備漢街萬達廣場的開業(yè)。這家據(jù)稱會有幾乎所有一線大牌進駐的高端精品購物中心，將會給中央文化區(qū)帶去另一批消費能力更強的客群。
　　與此前跟隨菱角湖萬達廣場來到武漢的ZARA和H&M類似，更多的品牌也想借助萬達對人流的吸引能力，將門店布局到武漢。
　　華潤萬家旗下的高端超市品牌Ole‘成為了漢街萬達廣場的超市主力店。“我們在第一次進入某座城市時，選址上總會首先考慮在當?shù)赜兄笜艘饬x的城市綜合體。這能讓我們通過第一家店就占領到當?shù)毓�應鏈和品牌的制高點，在剛進入市場就一炮而紅。”O(jiān)le’超市南區(qū)營運總經(jīng)理吳杰說。
　　并且這個原來主力開拓一線城市的高端超市品牌也正在試圖把高端生活方式的體驗同步介紹到更大范圍的地區(qū)。“我們的超市里會有體驗式的概念廚房和咖啡水吧項目，并且通過強調進口商品的品類中心概念，讓消費者參與到西式的生活方式體驗中，這樣武漢的客群才會很快地接受我們。”在吳杰看來，Ole‘超市進入二線城市的最大難度在于，消費者會如何了解、接受和喜歡這樣的超市品牌。
　　而在這些已可得見的商業(yè)之外，更接近旅游業(yè)態(tài)的體驗項目也有了些雛形。位于漢街東端，近似紅燈籠造型的漢秀劇場已經(jīng)結頂。這個秀場將會在明年開業(yè)后作為萬達與弗蘭克·德貢公司合作的大型舞臺秀的表演場地，后者已經(jīng)成功在拉斯維加斯和澳門制作出了兩臺大型舞臺秀。
　　漢街西端還在建的電影科技樂園中，總面積6萬平方米的室內(nèi)空間中會有4D、5D、6D影院及仿真影院、互動影院、室內(nèi)過山車等八個電影科技娛樂項目。這個形似編鐘的室內(nèi)電影文化公園開放后預計每年能接待超過350萬的游客。
　　王健林正在做的，就是把所有這些與體驗有關的業(yè)態(tài)打包起來。對他來說，這些體驗到最后都會以轉化為消費的方式令他獲得投資回報。并且當他把這些體驗項目都模塊化之后，就可以像復制萬達廣場一樣，把這種文化旅游地產(chǎn)項目也復制到全國。
　　在武漢“中央文化區(qū)”之后，王健林還有一系列類似的與旅游文化相關的商業(yè)地產(chǎn)計劃，不過沒有辨識度的名字將被放棄，未來，它們將被稱為“萬達旅游城”。