一、養(yǎng)旺鋪如養(yǎng)肥豬
　　
　　近年來(lái)專注于南京商鋪投資的溫州人姜友年，40來(lái)歲，清清瘦瘦，很有學(xué)者氣質(zhì)，被南京炒鋪圈內(nèi)人士公認(rèn)為“養(yǎng)鋪高手”。在許多溫州人炒鋪一哄而起“撈一把就走人”的躁熱中，在短線鋪價(jià)突上突下的風(fēng)雨飄搖中，姜友年似乎總能一直穩(wěn)坐釣魚(yú)臺(tái)，手頭總有七八個(gè)鋪位不急不躁地慢慢培育著，最后他卻取得了比很多短線炒鋪者高出數(shù)倍的贏利，如今手頭的15個(gè)商鋪總價(jià)位在1800萬(wàn)元以上。
　　
　　但姜友年卻自嘲自己“養(yǎng)鋪高手”的名頭應(yīng)改為“養(yǎng)豬高手”:你看我投資商鋪的過(guò)程真還就像養(yǎng)豬，先精挑細(xì)選價(jià)格便宜但將來(lái)極可能“長(zhǎng)膘”的商鋪回來(lái)，然后慢慢而耐心地養(yǎng)著它，不是誰(shuí)出價(jià)高就租給誰(shuí)，而是精心給它選合適的“食物”，盡心培育著它升值“長(zhǎng)膘”，最后在真正養(yǎng)肥升值后再?gòu)娜葙u掉它，然后又進(jìn)行下一輪的類似飼養(yǎng)過(guò)程。
　　
　　“不過(guò)，養(yǎng)鋪對(duì)我來(lái)說(shuō)真是成功的唯一制勝法寶，且其中訣竅甚多。”他說(shuō)。
　　
　　街鋪更好養(yǎng)
　　
　　“投資者想要取得商鋪投資的良好收益，‘養(yǎng)鋪’是達(dá)到這一目標(biāo)的重要途徑，投資者可以通過(guò)‘養(yǎng)鋪’取得租金、房?jī)r(jià)雙雙上升的疊加收益。”姜友年說(shuō)。
　　
　　而時(shí)下商鋪市場(chǎng)上商鋪投資有兩種基本的類型可以選擇，一種是商場(chǎng)分割式的商鋪，另一種是獨(dú)立式的街鋪。哪種商鋪投資性更好呢？
　　
　　姜友年回答：“我喜歡選擇街鋪。商場(chǎng)分割式商鋪雖然收益確定，但是相鄰關(guān)系復(fù)雜，產(chǎn)權(quán)經(jīng)營(yíng)管理權(quán)等權(quán)屬概念含糊，不好培育;而街鋪雖然收益前景不明朗風(fēng)險(xiǎn)大，但權(quán)屬明晰，可控制性與自主性都很強(qiáng)，受相鄰關(guān)系影響較小，投資者可以根據(jù)商鋪價(jià)值變化規(guī)律進(jìn)行‘養(yǎng)鋪’，以時(shí)間換得(升值)空間，從而使得投資收益最大化。”
　　
　　至于應(yīng)選擇什么樣的街鋪進(jìn)行“養(yǎng)鋪”，姜友年認(rèn)為：投資者應(yīng)該選擇有區(qū)域發(fā)展規(guī)劃、升值潛力尚未完全體現(xiàn)出來(lái)的商鋪來(lái)實(shí)施“養(yǎng)鋪”計(jì)劃。
　　
　　而姜友年自己去年選購(gòu)的5個(gè)小商鋪，全在南京市城西的一個(gè)新開(kāi)發(fā)居住區(qū)內(nèi)的商業(yè)街。
　　
　　精心制訂“養(yǎng)鋪”計(jì)劃
　　
　　姜友年一般把自己的“養(yǎng)鋪”計(jì)劃分為三個(gè)階段：在居住區(qū)剛建成的兩年里，他會(huì)選擇引進(jìn)經(jīng)營(yíng)裝潢、五金、電器或建材等業(yè)種。因?yàn)樵谶@一個(gè)時(shí)期里，商圈內(nèi)最有效、最迫切的商業(yè)需求是家庭裝飾的配套服務(wù)，此時(shí)提供與居家裝飾相關(guān)的服務(wù)能使商鋪?zhàn)兊糜袃r(jià)值，并可取得一定的租金收益。
　　
　　而在兩年以后，家居裝飾進(jìn)入尾聲，人口入住率達(dá)到一定水平、尚未達(dá)到高峰之際，人們需要的是零售業(yè)的服務(wù)，而此時(shí)大型零售企業(yè)尚未進(jìn)入。這時(shí)姜友年會(huì)把商鋪出租給便利店，因?yàn)榇藭r(shí)的便利業(yè)態(tài)最適合社區(qū)內(nèi)服務(wù)需求，其提供的服務(wù)最有價(jià)值，而且租金向上提高，超過(guò)建材裝潢行業(yè)的租金水平，他的商鋪的使用價(jià)值會(huì)得以體現(xiàn)，市場(chǎng)價(jià)格會(huì)開(kāi)始向上攀升。
　　
　　而當(dāng)商業(yè)街市進(jìn)入成市階段以后，主力商業(yè)紛紛進(jìn)入商圈，姜友年會(huì)給商鋪設(shè)定個(gè)性化強(qiáng)、代替難度高的業(yè)種，如時(shí)裝店、鞋店、飾品店。這樣做除了避免與主力商業(yè)正面競(jìng)爭(zhēng)，減少出租風(fēng)險(xiǎn)之外，更重要的一條是為了提高商鋪的產(chǎn)租能力而引進(jìn)邊際利潤(rùn)高、租金承受能力強(qiáng)的業(yè)種，在他取得較高的租金收益的同時(shí)，還間接地提升了商鋪的市場(chǎng)價(jià)格，因?yàn)榇藭r(shí)商鋪市場(chǎng)上一般的定位方法就是以租金收益作為參數(shù)來(lái)研究、分析、制訂商鋪的市場(chǎng)價(jià)格的。
　　
　　姜友年自信地說(shuō)：“最后我這5個(gè)商鋪的情況肯定如以前我操作過(guò)的商鋪一樣，租金呈穩(wěn)定的曲線上升，低開(kāi)高走、逐漸推升，而升高的租金不但指示著我商鋪投資的年租金收入在增加，而且提示著我的商鋪售價(jià)在上漲。”
　　
　　二、商鋪投資進(jìn)入“技術(shù)時(shí)代”
　　
　　從2005年的市場(chǎng)情況來(lái)看，全國(guó)各大城市越來(lái)越多的新商鋪投入使用，同時(shí)越來(lái)越多的投資人關(guān)注著商鋪投資中的寶藏，顯然商鋪投資已告別了“能輕易買到原始股的童話時(shí)代”，所以我們的投資者需要有基本的投資技巧和賺錢門道。
　　
　　介紹商鋪投資技術(shù)的資料開(kāi)始大量涌現(xiàn)，但商鋪投資最基本三個(gè)黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關(guān)系。
　　
　　告別“童話時(shí)代”
　　
　　香港人把投資分為“金、銀、銅、鐵”四個(gè)檔次，而把商鋪投資列為“金”。在1995-1997年之間，臨近香港的廣州人得香港人投資真?zhèn)髦�先，他們中一些人率先悄悄投資商鋪，取得了“驢打滾”式的令人匝舌的極高投資回報(bào)率。
　　
　　1999年后，溫州、永康、金華等地的浙江人，開(kāi)始續(xù)寫(xiě)中國(guó)商鋪投資的早期童話。他們?cè)诮�浙、上海等地�?gòu)買的商鋪在短短二三年里，價(jià)格翻了好幾倍。
　　
　　2000年后，商鋪投資獲得高額利潤(rùn)的普遍現(xiàn)象開(kāi)始被越來(lái)越多的人關(guān)注，“買股不如買鋪”、“一鋪養(yǎng)三代”等投資格言開(kāi)始出現(xiàn)。
　　
　　然而在2003、2004這兩年里，全國(guó)商鋪投資悄然升溫，越來(lái)越多的投資人開(kāi)始關(guān)注買鋪機(jī)會(huì)，同時(shí)全國(guó)各大城市新建投入的商鋪也越來(lái)越多，一些還抱著“逢鋪就買、買了就賺”觀念的投資人開(kāi)始遭遇商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)之一，是在全國(guó)某些偏僻區(qū)域出現(xiàn)了商鋪開(kāi)發(fā)過(guò)熱、投資者非理性跟風(fēng)被套的現(xiàn)象。比如在山東某個(gè)以炒作“黃牛”而聞名的農(nóng)業(yè)小城，加上農(nóng)業(yè)人口全縣不足40萬(wàn)人，卻大建商貿(mào)城80萬(wàn)平方米，結(jié)果那些不聞不問(wèn)、逢鋪就買的外地投資者，商鋪閑置；風(fēng)險(xiǎn)之二，是在全國(guó)各大城市中都出現(xiàn)了少量“死鋪”。這些“死鋪”，有的地勢(shì)太偏沒(méi)有人氣，有的在某商業(yè)區(qū)商鋪數(shù)量太多而被“輪空”，有的是在城市改造過(guò)程中被大量人口遷出的二手商鋪。
　　
　　然而從目前2005年的市場(chǎng)情況來(lái)看，雖然商鋪投資開(kāi)始告別“買了就賺的原始股童話時(shí)代”，但是仍大有可為，一些有利因素也令投資者怦然心動(dòng):其一是中國(guó)商業(yè)每年高速發(fā)展，刺激著商鋪需求。在中國(guó)各大城市，盡管目前多已商鋪林立，但近十年來(lái)商業(yè)銷售額每年都以至少8%的幅度遞增，而每年商鋪總量的增長(zhǎng)卻低于此速度，揭示著總體而言中國(guó)商業(yè)的發(fā)展仍需要新建更多的商鋪;其二是土地市場(chǎng)正在規(guī)范，限制商鋪開(kāi)發(fā)與供應(yīng)過(guò)熱。如國(guó)務(wù)院下達(dá)了《規(guī)范土地市場(chǎng)通知》，而上海市在此之前已開(kāi)始實(shí)施類似的“127號(hào)文件”，限制隨意更改土地性質(zhì)為商業(yè)用地，這無(wú)疑保護(hù)著商鋪價(jià)格健康平穩(wěn)地上升。
　　
　　“技術(shù)時(shí)代”的賺錢機(jī)會(huì)
　　
　　中國(guó)商鋪投資告別“童話時(shí)代”而進(jìn)入“技術(shù)時(shí)代”之時(shí)，我們只有從實(shí)戰(zhàn)中摸索出真本領(lǐng)，才能以理性和智慧穩(wěn)賺！
　　
　　那么“技術(shù)時(shí)代”的賺錢機(jī)會(huì)在哪里呢？
　　
　　首先，雖然各地的商鋪投資被一致看好，但商鋪是一種地域性、個(gè)性化十分強(qiáng)的產(chǎn)品，不同區(qū)域商鋪的獨(dú)立特征很明顯，所以在同一時(shí)期肯定“有的商鋪是海水，有的商鋪是火焰”，投資價(jià)值大相徑庭，決不能不作比較地“逢鋪就買”。
　　
　　其次要關(guān)注各地的動(dòng)態(tài)發(fā)展，特別是宏觀經(jīng)濟(jì)、城市發(fā)展、規(guī)劃方面的信息，商鋪價(jià)值的改變往往隱藏這些變化之中。
　　
　　比如上海商鋪為什么能在近年升值幅度最大且上升平衡？這顯然與其國(guó)際大都市的進(jìn)軍步伐和政府部門的合理城市規(guī)劃這兩點(diǎn)變化密不可分。再如近年廣州、北京兩地商鋪價(jià)值為什么會(huì)較長(zhǎng)低迷、最近上揚(yáng)，這顯然與以下三個(gè)變化密不可分：當(dāng)時(shí)商業(yè)活動(dòng)受SARS打擊較大;其后政府推出了多項(xiàng)扶植政策;最近吸引了大量國(guó)際投資客涌進(jìn)。
　　
　　與此同時(shí)，交通環(huán)境的變化也是影響商鋪投資的一個(gè)重大因素。比如最近一些城市的交通改善明顯，催生了不少新的商業(yè)熱點(diǎn)和商業(yè)旺地，如主題商嘗shoppingmall（大型購(gòu)物中心）、地鐵商鋪、大型小區(qū)商鋪、專業(yè)市場(chǎng)商鋪等。特別是最近一些城市的地鐵建設(shè)熱潮，使地鐵商鋪的行情一浪高過(guò)一浪，帶給了很多投資者賺錢機(jī)會(huì)。
　　
　　“技術(shù)時(shí)代”的賺錢要點(diǎn)
　　
　　在商鋪投資的技術(shù)時(shí)代里，短期投資的操作要點(diǎn)是“跟行情、跟莊家、押黑馬”。
　　
　　商鋪短期投資，其投機(jī)成份更多一些，這就要求投資人要具備良好的市場(chǎng)敏感度和準(zhǔn)確判斷力才能賺錢，否則很可能反被套住，或割肉放血。其實(shí)就商鋪的投資特性來(lái)說(shuō)，短期投資風(fēng)險(xiǎn)大、回報(bào)低，不適宜“玩短線”。
　　
　　為此我們需要更加講究投資技巧，而商鋪投資最基本的三個(gè)黃金法則是：1，人氣；2，位置；3，供求關(guān)系。
　　
　　只有做好以上3個(gè)要點(diǎn)的功課，我們才能真正把本錢下在一個(gè)黃金鋪位上，不久的將來(lái)也才能看著它給我們帶來(lái)滾滾財(cái)源！
　　
　　三、如何考察店鋪價(jià)值
　　
　　時(shí)至今日，“商鋪是金”的說(shuō)法已經(jīng)深入人心，每個(gè)在售的商鋪物業(yè)都吸引了大量準(zhǔn)備開(kāi)店的投資者。然而，由于缺乏專業(yè)指導(dǎo)和對(duì)市場(chǎng)的盲從，在商鋪投資方面普遍存在很大的失誤，給投資人帶來(lái)較大的潛在風(fēng)險(xiǎn)。
　　
　　什么是好的商鋪物業(yè)
　　
　　好的商鋪一般具備如下特性:適用行業(yè)廣泛、人流量大、目標(biāo)人流檔次高。在這個(gè)意義上，一些甲級(jí)商廈的底層或低層商鋪是最佳的商鋪，因?yàn)榧准?jí)寫(xiě)字樓的大量人流代表較高的消費(fèi)力量;而成熟的商業(yè)街也是不錯(cuò)的商鋪，有著天然的人流量……事實(shí)上，一些含金量高的商鋪物業(yè)往往被發(fā)展商保留作為長(zhǎng)期投資，能夠進(jìn)入市場(chǎng)流通的較少。
　　
　　應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到，能夠在市場(chǎng)以出售形式換現(xiàn)的商鋪，往往已經(jīng)屬于第二流的品種，投資的時(shí)候才應(yīng)當(dāng)慎之又慎。在交通便利、人流易達(dá)的地方是首先要被考慮的，所以底鋪遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于在樓上的鋪位；同時(shí)，要區(qū)分人流的種類，休閑人流的價(jià)值要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于交通人流，前者如商業(yè)中心、娛樂(lè)中心，后者如地鐵通道等；人氣也是另外一個(gè)重要指標(biāo)，要看看周邊商業(yè)是否已經(jīng)或者預(yù)期成勢(shì)，周邊是否有重要的顧客來(lái)源等；值得提出的是，狹窄街道形成的雙邊型商鋪結(jié)構(gòu)比寬闊馬路造成的雙單邊商鋪結(jié)構(gòu)有利得多；商鋪平面結(jié)構(gòu)也很重要，一方面要有較寬的門面接觸顧客，另一方面也希求方正的格局便于店堂布置。
　　
　　現(xiàn)在，較多出售的是位于商廈內(nèi)部的分割鋪位，記者認(rèn)為，這是商鋪投資中風(fēng)險(xiǎn)因素最多的一種。因?yàn)槲挥谏虖B內(nèi)部，會(huì)受到商廈管理者經(jīng)營(yíng)思想和經(jīng)營(yíng)水平的制約，還會(huì)受到商廈內(nèi)其他經(jīng)營(yíng)者的影響。無(wú)論怎樣，首先應(yīng)該選擇臨街或者盡量靠近出入口的鋪位，形成商廈內(nèi)部和外部左右逢源之勢(shì)，并且一旦有空租，總是位置不佳的首當(dāng)其沖。